Manutenção preventiva

Manutenção Preventiva: como evitar problemas de infraestrutura?

Prevenir é melhor do que remediar, por isso, tenha uma estratégia de manutenção preventiva e evite gastos desnecessários com seus equipamentos. 

Resolvemos começar este texto de uma forma mais clichê, para alertar sobre a necessidade de ter uma estratégia de manutenção preventiva na construção civil

Essa área trabalha com equipamentos de grande porte, que precisam funcionar adequadamente. Afinal, todo mundo sabe que uma máquina parada traz um grande prejuízo para o custo da obra, certo?

Além disso, planejar as manutenções fará com que o seu projeto gaste menos com insumos, contratação de serviços e ainda permite um planejamento financeiro mais assertivo. E olha que nem falamos da segurança do empreendimento, outro assunto de grande importância. 

Vamos então entender tudo sobre a manutenção preventiva e como evitar problemas de operação, infraestrutura e segurança? 

O que é a manutenção preventiva?

Manutenção preventiva é toda a ação que visa evitar algum tipo de problema e/ou acidente. Ou seja, são intervenções, inspeções, ajustes e conservações programadas periodicamente para prevenir algum tipo de falha.

Na construção civil, essa manutenção é feita geralmente em máquinas e equipamentos, contudo, imóveis também podem, e devem, ter uma rotina de manutenção pré-estabelecida em projeto. 

Falha Potencial

A falha potencial é aquela que acontece no equipamento, contudo não compromete o uso por completo da máquina. Ou seja, ela apenas reduz a produtividade e performance, porém, não para o equipamento de forma abrupta.

Muitos dos ativos nos dão sinais de falha antes de parar de funcionar e a manutenção preventiva utiliza destes avisos para evitar prejuízos menores. 

Tipos de falhas potencial

  • Elevação nos níveis de temperatura dos rolamentos;
  • Elevação nos níveis de vibração;
  • Queda na vazão;
  • Queda na pressão;
  • Elevação nos níveis de ruído.
  • Etc.

Falha Funcional

A falha funcional, por sua vez, é a incapacidade de um sistema ou componente desempenhar uma determinada função. Sendo assim, toda parada de uma máquina, por exemplo, é uma falha funcional. 

Contudo, além dessas situações drásticas, uma falha funcional pode se estabelecer por uma não funcionamento em determinada função, mas que, não necessariamente, implica que o componente ou sistema não esteja funcionando. 

Portanto é necessário entender e determinar todas as funções de uma operação e quais componentes serão utilizados, pois, assim conseguiremos identificar possíveis falhas funcionais. 

A falha funcional pode ser originária de:

  • Erros de projeto
  • Erros de fabricação
  • Erros de instalação e comissionamento
  • Erros de operação e manutenção

Quais os tipos de manutenção preventiva?

Baseada no tempo — Alguns equipamentos, como elevadores, por exemplo, precisam de manutenção a cada dois anos e vistoria a cada seis meses. Neste caso, é importante deixar estes prazos estabelecidos para controle da segurança e garantia de funcionamento correto. 

Baseada na utilização — É a prevenção baseada na utilização dos equipamentos, como manutenção de motores de portões eletrônicos, por exemplo, ou a lubrificação de máquinas a cada ciclo de uso determinado.

Ou seja, equipamentos que são usados com frequência vão precisar de manutenção mais rápido do que aqueles utilizados de forma esporádica. 

Manutenção preditiva — Essa é uma versão que se baseia no estado do equipamento. Vamos supor que o sistema de irrigação de um jardim aparenta estar desgastado ou com algum tipo de avaria, neste caso, mesmo sem a constatação de defeito, é providenciada uma manutenção para evitar a falha que poderia ocorrer. 

Manutenção prescritiva — Esse é o modo de manutenção que usa os conceitos de inteligência artificial e indústria 4.0 para funcionar. Ou seja, ela faz cruzamentos de dados de modo e tempo de utilização, última revisão e vários outros componentes para determinar a melhor data para a manutenção do equipamento.

Quanto custa a manutenção preventiva?

A manutenção preventiva é cerca de três vezes mais cara do que outros tipos de manutenções. E esse custo está ligado ao tempo, ou seja, para realizar essa manutenção é preciso parar o equipamento que estava em produção — salvo vistorias com a máquina operando. 

O custo de período é cerca de 28% de todo o custo da manutenção preventiva. Outro ponto é a troca de peças antes do fim da vida útil, sendo portanto, necessário um plano estratégico de manutenção para evitar trocas desnecessárias. 

Quando utilizar a manutenção preventiva?

Você pode estar pensando que essa é uma resposta óbvia, que é necessário usar a manutenção preventiva sempre! Porém, essa não é uma realidade. Mesmo sabendo que prevenir é sempre o melhor caminho, existem casos em que o custo deste planejamento não é viável. 

Portanto, é recomendável que a sua empresa utilize a manutenção preventiva em equipamentos que são essenciais para o melhor funcionamento do equipamento. É importante também agendar manutenções de prevenção para aqueles itens de maior valor e que precisam de grandes aportes de recursos para serem consertados.

o processo de manutenção preventiva deve ser utilizado de forma estratégica para evitar gastos desnecessários e fazer com que as suas máquinas funcionem da melhor maneira

Classificação ABC de Criticidade

Bom, mas como saber qual é a hora exata de aplicar a manutenção preventiva? Uma das possibilidades é aplicar o método ABC. Elé um gráfico que separa os itens por importância e impacto, baseando-se no princípio de Pareto e classifica as máquinas e componentes observando a importância, quantidade de utilizações e o valor. 

Definindo a criticidade dos seus equipamentos

Classificação A — Itens com prioridade alta de manutenção. Aqui cabe colocar as manutenções preditivas, preventivas, análise de falhas entre outros. 

Classificação B — Itens com prioridade médica. Nestes casos contempla-se apenas a manutenção preditiva.

Classificação C —  Itens com a prioridade baixa. Aqui pode focar apenas na manutenção corretiva e monitoramento de falhas para evitar repetições de erros. 

A classificação será feita com base em uma análise de segurança, meio ambiente e qualidade do produto. Uma máquina de classificação A, por exemplo, tem que, necessariamente, ter passado por uma parada. Além disso, é necessário que ela tenha grande impacto na produtividade e possa causar algum risco para o meio ambiente ou para quem a opera.

Como fazer um plano de manutenção preventiva?

Montar um plano de manutenção é bastante simples. Veja abaixo um passo a passo.

  1. Faça a classificação ABC;
  2. Verifique os custos: materiais, equipe alocada, peças de substituição, encargos trabalhistas, sistema de gestão.
  3. Defina um cronograma;
  4. Defina a equipe e distribua tarefas;
  5. Acompanhe as atividades;
  6. Faça a medição dos resultados;

Como evitar problemas de infraestrutura e segurança?

O segredo é ter uma boa gestão e ter o controle de todos os processos. Abaixo deixamos quatro dicas importantes para te ajudar a evitar problemas. 

Conservação e limpeza fazem parte da manutenção preventiva

Manter salas, corredores, janelas limpas é o básico. O processo de limpeza e conservação deve ser minucioso. Para além do estado estético, quanto mais você cuidar dos espaços, equipamentos, máquinas e afins, menos você gastará com manutenções corretivas. 

Não deixe de vistoriar os serviços

Qual o objetivo de criar um plano de manutenção se não existir a vistoria? Portanto, crie também rotinas para conferir como estão sendo utilizados os espaços e equipamentos do edifício. Administradores e síndicos que adotam esta prática costumam ter mais sucesso na gestão do que aqueles que apostam apenas em manutenções periódicas. 

Conte com prestadores de serviços qualificados

Contratar colaboradores de qualidade é outro passo importante. Afinal, eles serão os responsáveis por guiar o funcionamento do condomínio. Sendo assim, é boa prática contar com profissionais que, além de fazer um bom trabalho, cuidem dos espaços e equipamentos de trabalho. 

Empregue um software de gestão de manutenção

Controlar todos estes processos com planilhas e anotações em papel é muito trabalhoso. É importante contar com um software que organize a ordem das vistorias e agende manutenções de acordo com as datas especificadas pelos próprios equipamentos, ou então de acordo com a utilização de cada um deles. 

Além do controle, a abertura de chamados de manutenção fica mais organizado quando contamos com ajuda da tecnologia e fazemos uma gestão de faciliteis.

faça um plano de manutenção preventiva e evite problemas de infraestrutura de seus equipamentos

Vantagens da manutenção preventiva

  • Redução dos custos –  manutenções corretivas costumam ser bem mais caras que as preventivas, consequentemente, deixando a operação mais barata. 
  • Planejamento dos custos – além da operação, é possível programar os gastos, o que ajuda a organizar e melhorar o fluxo de caixa. 
  • Aumento da segurança para os proprietários e usuários –  Equipamentos vistoriados e com a manutenção em dia tem menos chances de falhar e causar acidentes. 
  • Valorização do patrimônio – Cuidar é sinônimo de valorização, aliado a melhorias e investimentos, é a chave para aumentar o valor de venda ou aluguel do imóvel. 

Conclusão

Como vimos, a manutenção preventiva é fundamental para a redução de custos e melhor gestão da sua construtora. Contudo saber quando e como aplicar é importante para evitar gastos desnecessários e otimizar o orçamento da sua empresa. 

Que tal contar com uma ferramenta de gestão que te ajuda nessa empreitada? O Service Sol é focado na gestão de facilities e gestão de chamados. Entre em contato conosco e descubra como podemos te ajudar.

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